一、出台背景

自住房公积金制度建立以来，经过近30年的发展，住房公积金制度已成为社会保障体系的重要组成部分。为规范全区住房公积金个人住房贷款业务、统一贷款业务流程、防范贷款风险，住房公积金个人住房贷款业务规范等法律法规和文件规定，结合新疆实际制定本规范。细则中对贷款条件、贷款资料、贷款调查、签订住房公积金贷款合同、贷款审核审批、贷款发放、贷款偿还、贷款管理作出具体规定。

二、修订依据

《住房公积金管理条例》

《中华人民共和国民法典》

《中国人民银行个人住房贷款管理办法》

三、修订内容

（一）贷款对象和条件

住房公积金个人住房贷款包括期房贷款、现房贷款、、再交易住房贷款、拆迁安置房贷款、拍卖房贷款、商业银行个人住房贷款置换住房公积金个人住房贷款、建造、翻建、大修住房贷款。

借款人申请住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款应当符合下列条件具有完全民事行为能力、至少在申请贷款前6个月连续逐月足额正常缴存住房公积金，异地缴存时间应合并计算、借款申请人为购房人、信用良好、收入稳定，有偿还贷款本息的能力、未超过法定退休年龄、有合法购买（建造、翻建、大修）住房合同、协议以及有关部门批准的证明文件、购买住房的，应已支付不低于规定比例的首期购房款；建造、翻建、大修住房的，应已支付不低于建造、翻建、大修住房所需费用规定比例的首期付款或自筹资金、购买、建造、翻建、大修普通自住住房原则上在签订购房合同（协议）、确权日期或建设工程施工许可证批准之日起一年内提出申请。商业银行个人住房贷款置换住房公积金个人住房贷款的应在贷款偿还期内提出申请；具有管理中心认可的担保方式，同意管理中心规定的贷款偿还方式，以及法律、法规和规章规定的其他条件。

同时，借款人申请住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款时存在下列情形之一的，不予贷款：（一）借款人或其配偶已办理住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款尚未结清的。（二）借款人家庭购买、建造、翻建、大修同一套住房已申请住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款的。（三）购买非普通住宅或商业用房、车库车位等。（四）购买农村集体土地性质房产的。（五）购买产权有异议房产的。（六）借款人或共同借款人因存在不良行为，处于禁止贷款惩戒期内的。（七）借款人或其配偶个人信用信息存在因信用不良被起诉记录的、自本次贷款申请之日起前五年内，贷款或贷记卡连续逾期3期及以上的，准贷记卡连续逾期超过180天的、自本次贷款申请之日起前五年内，贷款或贷记卡累计逾期6次及以上的，准贷记卡累计逾期次数按照准贷记卡规则达到6次及以上的，以及存在管理中心认定的其他形式。

（二）贷款利率、期限和额度

贷款利率：

住房公积金个人住房贷款利率按中国人民银行规定执行。住房公积金个人住房贷款期限在1年的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上（不含1年）的，遇法定利率调整时，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定。

贷款期限：

1.住房公积金个人住房贷款期限为整年数，最短不得少于1年，最长不超过30年。

2.贷款期限不得超过借款申请人办理贷款时至法定退休年龄后五年。

贷款额度：

住房公积金最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定，最低贷款额度不低于1万元。住房公积金个人住房贷款实行“低存低贷”原则，实际贷款额度在最高贷款额度范围内，宜与借款人及共同借款人住房公积金个人月缴存额或账户余额倍数挂钩，具体倍数可由当地住房公积金管理委员会根据房地产发展情况和管理中心资金状况综合确定。住房公积金个人住房贷款额度不满足购房需求的，借款人可申请组合贷款。住房公积金个人住房贷款月还贷本息不得超过家庭月工资收入的50%至60%，具体区间由管理中心根据实际情况确定。借款人或共同借款人当前有其他贷款的，应同时纳入月还贷本息测算。住房公积金个人住房贷款额度不超过实际房价（不包含单独注明的车库、车位价款，建筑面积超过144平方米的普通住宅按144平方米计算房屋总价，下同）的80%。所购住房为商品房的，实际房价为合同价；所购住房为再交易住房的，实际房价不超过交易价、计税价、内部稽核价中的最低者。商业银行个人住房贷款置换为住房公积金个人住房贷款的，实际贷款额度不超过商业贷款余额。住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于实际房价（不包含单独注明的车库、车位价款，下同）的20%。首付款金额与贷款金额之和不得超过购建房金额，购买拆迁安置房的，首付款金额与贷款金额之和不得超过房屋总价减去补偿金额。借款人购买共有产权房屋（夫妻共有除外）申请贷款时，以借款人所占该房屋产权份额计算实际可贷额度。共有产权的份额按《房屋所有权证》或《不动产权证书》上记载内容为准；尚未出具《不动产权证书》的，按商品房买卖合同上记载内容为准；共有产权份额没有明确的，按份共有。借款人及共同借款人收入情况按住房公积金缴存基数确定，共同借款人未缴存住房公积金的，应提供能够反映其真实收入的有效证明材料。

贷款程序：

1.管理中心应按照审贷分离的原则对住房公积金个人住房贷款实行初审、复审、终审三级审批制度，并遵循岗位不相容和回避机制。

2.管理中心或受托银行的贷款受理人员在收到贷款申请及相关资料后，应通过面谈、现场调查、查询信用报告等方式，对申请人的资格、资信进行贷前调查。符合申请条件的提交复核岗复核，不符合条件的一次性告知借款申请人具体原因。

3.贷款复核人员从信贷政策、规章制度和风险控制角度对贷款申请进行全面审查。重点对购房行为、当事人签名、征信报告等的合规性、资料填写的完整性，以及业务系统信息录入的准确性、担保的合法有效性等方面进行审查。复核通过的提交终审岗审批，如存在疑问可约谈借款人或上门核实，经核实后不符合贷款条件的退回该贷款申请。

4.贷款终审人员对贷款申请进行审批。审批通过的，由管理中心通知借款人或有关机构签订借款合同、办理抵押登记等相关手续；审批未通过的，一次性告知申请人具体原因。自结清首次住房公积金个人住房贷款的次月起，可再次申请住房公积金个人住房贷款。

（三）贷款担保

明确了住房抵押条件以及担保条件。

（四）贷款偿还

住房公积金个人住房贷款期限为1年的，实行到期一次性还本付息，利随本清。贷款期限在1年以上的，采用等额本息还款或等额本金还款方式按月分期归还贷款本息，未按时足额偿还贷款的记为逾期，贷款逾期部分按中国人民银行有关规定计收利息和逾期罚息。借款人可以在每月还款日前到受托银行偿还贷款本息或委托受托银行通过银行卡、存折等方式代扣。借款人可以申请提前结清贷款或提前偿还部分贷款本金。还款金额高出其当月应还本息时，超出部分按提前还本方式冲减本金。借款人提前部分还款的，应在归还完当期贷款本息后再冲减贷款本金，并按照剩余本金、剩余期限、同档期挂牌利率重新计算月应还本息额。此前已计收的贷款利息及相关费用不做调整。借款人提前全部还款或归还最后一期贷款的，应按照资金实际占用天数计算当期利息，并在归还完当期利息后再结清剩余贷款本金。此前已计收的贷款利息及相关费用不做调整。

（五）合同及合同变更和法律责任

明确了合同及合同可变更原因及相关法律责任。

（六）贷后管理

管理中心应加强贷后检查和风险监测，强化对逾期贷款的催收，建立贷款档案管理制度，重要权属证明应由专人进行专案管理。管理中心应建立贷款动态跟踪机制，及时掌握借款人资信变化和抵（质）押物的价值变动情况，以及保证人的财务状况和可能影响担保能力的重大变化。对逾期3期以内的贷款由管理中心或受托机构进行催收；逾期3期（含）以上的应启动清偿机制并由管理中心进行催收。贷款发放完成后，管理中心应对借款合同、抵押契约、购房合同协议等进行纸质归档，其他资料进行电子归档。

相关文件：新疆维吾尔自治区住房公积金个人住房贷款业务规范